各县、市、区人民政府，市政府有关部门、直属机构：

《滁州市去库存促进房地产市场稳定发展实施方案》已经2016年8月15日市政府第43次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。

2016年8月16日

滁州市去库存促进房地产市场稳定发展实施方案

为深入贯彻中央经济工作会议和全省经济工作暨城市工作会议，全面落实习近平总书记视察安徽重要讲话精神，根据《安徽省人民政府关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》（皖政〔2016〕56号）和《中共滁州市委滁州市人民政府关于扎实推进供给侧结构性改革的实施意见》（滁发〔2016〕22号）要求，结合我市实际情况，现制定以下实施方案。

一、总体要求

按照提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，支持居民住房刚性需求和改善性需求，鼓励农业转移人口市民化，引导企业加快转型升级，从供需两端同时发力，有效化解商品房库存，提振市场信心，防范市场风险。

二、主要目标和措施

用3年左右时间，去化商品房库存70万平方米。到2018年底，全市商品住宅去化周期控制在12个月以内，商业办公等非住宅去化周期控制在48个月左右。其中，市本级商品住宅去化周期控制在12个月以内，商业办公等非住宅商品房去化周期控制在55个月左右；各县市商品住宅去化周期控制在12个月以内，商业办公等非住宅商品房去化周期控制在42个月左右。到2020年，实现供需基本平衡，房价总体稳定，有效控制市场潜在风险。

（一）鼓励支持合理住房消费。

1．放宽首套房认定标准。家庭拥有住房套数以购房所在地不动产登记机构登记为准，不包括其自建房、福利房（含房改房和集资建房）。家庭人均住房面积低于上年度平均水平，为改善住房条件再次购买商品住房的，可比照首套房执行。（责任单位：市国土房产局、市国税局、市地税局）

2.加大金融信贷支持力度。简化农村居民收入认定证明，对无法提供收入证明的，可提供收入声明；对首付超过40%的，无需提供收入证明（声明）。农村居民住房贷款可采取按月、按季度、按半年、按年的灵活还款方式。对提前还款的，不收取违约金。拓展住房装修贷款、分期业务等创新金融产品，助力农村居民进城镇安居乐业。鼓励社会资本参与设立住房融资租赁公司，积极探索以租代购、租购结合的新型住房金融模式。（责任单位：市人行、市银监局、市金融办，各商业银行）

3．加大住房公积金支持力度。推进非公企业缴存建制扩面，鼓励进城农民等灵活就业人员缴存住房公积金。缴存人员连续缴存住房公积金满3个月、自愿补齐6个月的，可申请住房公积金贷款。缴存人员购买住房、偿还住房贷款本息或租赁住房的，可以使用本人及配偶、父母、子女的住房公积金。积极拓展住房公积金贷款资金来源，推进信贷资产证券化，通过发放商业银行和住房公积金组合贷款、实行“公转商”贷款贴息等方式，努力满足住房公积金缴存人贷款需要。发挥滁州市惠民住房金融服务有限公司作用，为进城务工农民、城镇中低收入家庭、初始就业者提供住房小额贷款服务。（责任单位：市公积金管理中心、市财政局、市金融办、市人行、市银监局，各商业银行）

4. 鼓励农民进城镇购房落户。农村居民进城镇购房后，允许本人及其共同生活的配偶、子女、父母及近亲属登记为城镇居民，享受城镇居民同等待遇。对自愿将宅基地退还给农村集体经济组织的，县市区政府按每亩不低于5万元给予奖励。对自愿退出宅基地，宅基地复垦为耕地或其他农用地后，由原宅基地使用者承包经营的，县市区政府按每亩不低于3万元给予奖励。宅基地复垦为耕地后形成的新增耕地面积纳入补充耕地指标储备库，由县市区政府统筹安排使用。对退出宅基地进城镇购房落户的农民，由县市区政府给予购房奖励。（责任单位：市公安局、市国土房产局、市财政局、市人社局、市教育体育局，县市区政府）

5. 保障进城落户农民合法权益。进城落户农民依法取得的农村土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权（以下简称“三权”）继续保持不变。坚持依法、自愿、有偿，在农村集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、房屋所有权和农村土地承包经营权确权登记颁证的基础上，积极开展农村土地承包经营权流转，推进农村住房财产权抵押、担保、转让试点，提高进城落户农民的购房支付能力。（责任单位：市农委、市国土房产局、市财政局，县市区政府）

6. 支持政策性迁移群体进城购房。易地扶贫搬迁对象、纳入避险解困范围的水库移民、行蓄洪区、地质灾害点避让搬迁居民自愿进城购房，享受进城农民购房同等奖励政策。各地应将属于补助到户的中央和省级补助资金全部发放到户，支持政策性迁移群体自主购房。（责任单位：市扶贫办、市发展改革委、市财政局、市水利局）

（二）加大住房保障货币化力度。

1. 提高棚改货币化安置比例。2016年城镇棚改货币化安置比例原则上不低于50%，并逐年提高比例。对在售商品住房去化周期超过2年的，原则上不再安排新建棚改安置住房；确需实物安置的，政府原则上不再直接组织安置房建设，公开从市场购买安置房，积极引导城中村改造居民选择货币化安置。（责任单位：市国土房产局、市财政局，县市区政府）

2. 加强财税政策引导。县市区政府对选择货币化安置并在规定时限内购买商品房的棚改居民，给予适当奖励。货币化安置补偿款按国家有关规定免征个人所得税，购买商品房享受规定的契税优惠政策。允许将按规定提取用于公租房建设的住房公积金增值收益用于棚改货币化安置。（责任单位：市国土房产局，市财政局、市国税局、市地税局、市公积金管理中心、县市区政府）

3. 加大棚改货币化信贷支持。鼓励各金融机构优先支持棚改（含城中村改造）货币化安置项目，优化审批流程，提高专项贷款资金支付效率。县市区政府要强化棚改货币化安置项目融资基础工作，完善贷款、放款各类手续。对在售商品住房去化周期超过2年的，从严控制新开工建设棚改安置房项目贷款。（责任单位：市财政局、市城投公司、市国土房产局、市人行、市银监局，各商业银行）

4. 加快推进公租房改革。2016年，各县市区不再新开工建设公租房，对符合公租房保障条件的家庭，主要利用存量公租房和通过发放住房租赁补贴方式进行保障。鼓励各地探索公租房资产证券化，加快推进公租房管办分离、租补分开、租售并举。（责任单位：市国土房产局、市财政局）

5. 提高公租房使用率。适当放宽公租房保障条件，加大分配力度，更好发挥保障作用。将在城镇稳定就业的外来务工人员和已退出宅基地且在城镇无住房的进城落户农民纳入城镇公租房保障范围。在应保尽保的前提下，对闲置的存量公租房，可委托专业租赁机构面向社会出租，租金收入专项用于发放公租房保障对象住房租赁补贴或归还公租房建设贷款。（责任单位：市国土房产局、市财政局）

（三）加强商品房供应管理。

1. 加强房地产供地调控。科学编制年度房地产用地供应计划，按照“减、控、供、停”四字方针严格调控房地产用地供应，建立土地供应和房地产市场联动机制，根据当地市场供需情况和调控要求，合理确定区域房地产用地供应时序、规模、结构和土地价格，促进土地市场供需平稳、结构优化。研究制定未开发房地产用地的转换方案，通过调整土地用途、规划条件，积极引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。（责任单位：市国土房产局、市规划建设委）

2. 允许调整商品房套型结构。对在建未预售的商品房项目，在不改变用地性质、不减少土地出让金、不提高容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产企业依法依规调整规划设计方案、商品房套型结构。推进商业办公等非住宅商品房进行结构调整，鼓励开发企业将库存商品房改造为商务居住复合式地产、电商用房、都市型工业地产等，允许其在缴清土地出让金后分割销售和办理产权登记。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。（责任单位：市规划建设委、市国土房产局、市国税局、市地税局）

3. 加强房地产开发管理。通过土地出让合同约定，逐步提高预售条件，新出让房地产开发用地所建商品住房逐步过渡到现售。国土房产部门要会同规划建设部门共同制定拟供地块出让方案，落实房地产开发项目建设条件意见书制度。规划部门要依据控制性详细规划，提出容积率、公共配套设施等规划条件。加强对房地产开发用地竞买人资格和信用审查，对开发实力弱、信用等级差、不按合同约定开发建设、项目遗留问题多的企业提高竞买准入门槛。（责任单位：市国土房产局、市规划建设委）

4. 加强房地产市场监管。建立健全房地产市场信息公开和研判分析机制，权威发布商品房成交情况、批准预售等市场信息。建立房地产企业信用体系，加强房地产开发、中介服务、物业管理行为监管。规范物业管理招投标行为，开展物业管理示范项目创建活动，扶持一批骨干物业服务企业。（责任单位：市国土房产局、市发展改革委、市统计局）

5. 发展培育住房租赁市场。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。引导鼓励有条件的企业收购或长期租赁库存商品房，面向社会出租。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。（责任单位：市国土房产局、市财政局、市国税局、市地税局）

6. 推进房地产业兼并重组。对资金困难的在建项目，支持有实力、信誉好的房地产企业、建筑施工企业实行兼并、收购、重组。鼓励支持银行业金融机构与规模大、信誉好的房地产企业开展多种形式的战略合作。对兼并重组的房地产企业，市、县政府应当按照不增加企业地方税收负担的原则，给予适当支持。省内三级及以上开发资质的房地产企业，可在项目所在地以分公司名义办理项目审批手续、设立银行账号、按项目独立核算、按规定在当地缴纳相关税费，可不再新设立独立法人资格的子公司。（责任单位：市国土房产局、市规划建设委、市财政局、市国税局、市地税局、市人行，县市区政府）

7. 提升房地产开发品质。对按照国家绿色建筑星级标准设计、建造并通过验收评级的商品房，根据取得的绿色建筑标准等级（一星级、二星级、三星级），分别予以绿色建筑部分缴纳的城市基础设施配套费的20%、30%、50%的奖励，奖补资金由受益财政安排。新出让的居住用地开发项目容积率原则上不高于2.0，阳台和入户花园面积占套内投影面积（含阳台及入户花园面积）在25%以内按一半面积计入容积率，超出部分按全面积计入容积率。大力推广太阳能光热光电、地源热泵、节能门窗等节能保温与建筑一体化产品。（责任单位：市规划建设委、市财政局等）

8. 落实房地产税收政策。对普通标准住房、全装修住房土地增值税实行1.5%的低预征率；对装配式建筑和绿色建筑（普通标准住房、全装修住房除外），土地增值税预征率超过1.5%的，要在现行预征率的基础上分别下调0.2个百分点。对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校、幼儿园用地，暂不征收城镇土地使用税；对属于房地产企业的待售开发房产，未纳入自有固定资产管理且未使用、未出租的，不征收房产税。通过合并、分立、出售、置换等方式将全部或部分实物资产及其相关债权、债务以及劳动力等一并转让的行为，不属于增值税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让不征收增值税。对纳税确有困难的房地产企业，经省级税务机关依法批准后可以适当延期缴纳税款。（责任单位：市国税局、市地税局）

9. 严格落实涉企收费清单制度。建筑工程质量保证金按2%的标准预留，新建住宅物业工程质量保修金按1%缴纳。公积金按揭贷款保证金比例不高于2%，商业银行按揭贷款保证金比例不高于3.5%。房地产开发项目涉及的城市基础设施配套费、白蚁防治费、水土保持补偿费、建筑垃圾处理费等行政事业性收费，在建筑工程竣工验收前，一次交清。防雷、防震等行政审批技术性服务收费和县以下地区防空地下室易地建设费按皖政﹝2016﹞56号文件执行。（责任单位：市政务服务中心、市规划建设委、市国土房产局、市公积金管理中心、市银监局、市水利局、市行政执法局、市人防办、市气象局、市地震局，各商业银行）

三、组织保障

（一）强化组织领导。在滁州市扎实推进供给侧结构性改革工作领导小组统一领导下，成立房地产去库存工作组，下设办公室，统筹协调，指导市国土房产局、市规划建设委等相关部门制定完善具体配套措施，指导各县（市）区做好去库存工作。

（二）明确责任主体。市、县（市、区）政府是房地产去库存工作的责任主体，主要负责同志负直接责任。8月底前，完成本地商品房供应情况专项调查统计，全面摸清现有商品房总量、商品房库存、常住人口、户籍人口和人均住房面积等，深入分析本地房地产库存情况、存在的主要问题，制定出台去库存具体方案和相关政策，明确目标，分解任务，落实责任。10月底前，要制定并公布“十三五”住房发展规划、商业办公用房发展规划及年度实施计划。

（三）加强督促检查。建立库存定期报送制度，市国土房产局会同市规划建设委等部门，按季度对全市去库存工作进展情况进行监督检查，查摆问题，对履行去库存主体责任不力、效果不明显的县（市、区）政府，实行约谈问责。

（四）加强宣传引导。坚持正确的舆论导向，加大房地产市场调控政策的宣传力度，加强对供给侧结构性改革和去库存政策的解读，引导合理消费，营造有利于化解库存的良好氛围。

附件：2016—2018年滁州市去库存任务分解表

附件

2016—2018年滁州市去库存任务分解表

单位：万平方米

区县	2015年末商品住房库存面积	去库存任务	年度任务分解			2015年末非住宅商品房库存面积	去库存任务	年度任务分解
			2016	2017	2018			2016	2017	2018
市本级	146.32	5	2	2	1	79.11	18	6	8	4
天长市	97.39	4	2	1	1	29.88	6	3	2	1
明光市	39.42	2	1	0.5	0.5	26.21	5	2	2	1
来安县	57.96	3	2	0.5	0.5	21.31	6	3	2	1
全椒县	64.53	3	1	0.5	1.5	25.02	6	3	2	1
定远县	27.90	3	2	0.5	0.5	13.16	5	2	2	1
凤阳县	17.82	0	0	0	0	11.77	4	1	2	1
全市	451.34	20	10	5	5	206.46	50	20	20	10